自9月2日新政落地,“认房不认贷”轰炸了上海楼市,也给未来市场走向提供了更多畅想。
新政下的“银十”
9月1日,上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
认房不用认贷,通俗来说,就是购房者不管是以往在其他城市买过房,还是有过贷款记录的,只要在上海市名下无房,现在上海买房就算首套。这样一来,曾被以往限购政策“误伤”的刚需置业者,摇身一变从二套成首套,进而首付比例降低、贷款利率下降,买房成本肉眼可见地降低。
虽然新政之前上海楼市就表现活跃,但很明显新政进一步激发了人们的看房、购房热情。刚刚过去的十一黄金周,“认房不认贷”新政叠加双节长假,上海楼市又迎一波热潮。数据显示,十一长假期间,上海新建商品住宅成交面积10.33万平方米,同比大涨158%!
笔者实地走访观察到,假期上海的多个售楼处人潮涌动,或咨询新政、或下定认购,“银十”成色十足。
在这一波市场反应中,有以本就热闹五大新城表现最为抢眼。
据统计,“认房不认贷”新政至今,上海共有24个项目摇号开盘,合计8632组客户参与“打新”,其中有25%的购房者在认购五大新城的新盘。这也意味着,在上海的“打新”队伍里,每4人中就有1人准备上车五大新城。
这与此前的市场预测不谋而合。在新政落地当日,易居研究院研究总监严跃进就认为,“对于上海这样的特大城市而言,一些人才希望在此购房安家,但因为老家有房子或有贷款记录,被认定为二套房,而按照现在的政策,就可以按首套房标准进行,这部分购房需求非常大,尤其是五大新城和一些新兴产业背后的各类人才,新政后购房情绪必将进一步提升。”
甚至市场上有更加“大胆”的猜测,拥有落户的“VIP”待遇的五大新城,未来会不会进一步放松限购和落户?毕竟上海市政府在2021年就提出,针对五大新城“将探索出台与中心城区差异化的购房政策”。
另据经济观察报,“9月初,在五大新城专题研讨会议上,政府方面表示,因为五大新城人口呈现负增长,考虑进一步放开落户政策。”
“遥遥领先”的五大新城
2021年,上海市政府工作报告首次提到“五个新城”概念,嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城将作为独立的综合性节点城市,为上海探索多中心城市路径,优化城市空间格局发挥重要作用。
此后,五大新城迎来一大波政策利好,独得许多“例外”。
2021年3月,上海市人民政府《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》(下称《意见》)指出,在上海远郊的嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇打造五大新城,以不断满足居民住房需求为核心,将探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策,研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。
同时,《意见》规定,对在新城重点产业的用人单位和教育、卫生等事业单位工作满一定年限并承诺落户后继续在新城工作2年以上的人才,经新城所在区推荐后,“居转户”年限由7年缩短为5年;对新城范围内教育、卫生等公益事业单位录用的非上海生源应届普通高校毕业生,直接落户打分加3分;对上海市居住证持证人在新城工作并居住的,予以专项加分,即每满1年积2分,满5年后开始计入总分,最高分值为20分。
简而言之,在五大新城,居转户7年变5年、应届毕业生落户加分、居住证加分。
落户政策“遥遥领先”的五大新城,在“抢人成果”上也不负所望。2020年至今上海落户人数增长13万人,其中五大新城落户放开的2021年,落户人数猛增73128人,同比增长105%!
虽然落户门槛虽然属于人才引进政策的一部分,但很明显,五大新城宽松的落户政策起到了变相放松限购的作用:因为外地单身在上海被限购,而拥有沪籍的单身人士,即可在上海买1套房。
备受偏爱的五大新城,造就火爆的新城楼市。据克而瑞数据显示,2021至今,五大新城新建商品住宅合计成交面积1395万方,占上海近3年来总成交面积的48.6%,几乎一半的成交都来自五大新城,其中的嘉定新城更是在刚刚结束的9月,成交面积就超过了过去一年的成绩单!
占得“先机”的嘉定新城
在上海五个新城之中,嘉定新城的异军突起自然不是偶然,而是一次次占得“先机”的厚积薄发。
首先是经济能级上,嘉定区的GDP遥遥领先于其他新城所在区。2022年,嘉定区以2880.11亿元的GDP位列全市第4名,甚至比许多中心城区的经济活力更高。
被称为“汽车城”的嘉定区,是上海的产业重镇和制造业大区,而嘉定区正在大力建设的嘉定新城,域内多个高能产业和科创企业总部落户,优质的教育资源和丰富的商业配套都吸引了大批人才纷至沓来。
因此,嘉定是近十年来全市人口导入最快的区域。据上海统计年鉴显示,2021年嘉定户籍人口市外迁入18546人,较2020年提升94.79%,在五大新城中排名前列。
(数据来源:上海各地区统计局及人民政府网站)
其次,嘉定新城的“先机”体现在距离上。作为上海五大新城中离市区最近的嘉定新城,在交通配套上有着得天独厚的优势。嘉定从11号线开通之后,吸引了大量人口导入和相关产业配套。同时,2026年通车的嘉闵线将把嘉定与虹桥、浦东更加紧密相连,打造服务长三角一体化的黄金枢纽,这条线路是实现沪太同城的关键一步,将为嘉定新城的发展提供强劲助力。
另外,嘉定新城目前是“嘉青松”中房价平均最低的一个,对于新落户的年轻人群来说,这显然有着莫大的吸引力。也因此,嘉定新城是五大新城之中,房子销量最好的区域之一。克而瑞数据显示,2023年8月份,嘉定新城成交高达666套,位居五大新城排行首位。
(数据来源:克而瑞数据中心)
近年来,正是在金地集团等品牌房企的持续深耕之下,嘉定新城诞生了多个爆款楼盘,“千人摇”项目频现。尤其是新政之后,嘉定新城的新盘成交量和看房量都显著提升。据了解,国庆期间认筹的金地嘉峯汇,十一当天来访近200组,国庆期间更是达到近千组。
得天独厚的区位条件、强势的产业资源和源源不断的人口导入,构筑了嘉定新城活力发展的坚强基石。正如嘉定区对其所寄予的厚望:“努力把嘉定新城打造成为引领高品质生活的未来之城和具有较强辐射带动作用的上海新城样板”,嘉定新城正在这条高质量发展之路上,全速奔跑。
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